违反购房意向书内容 应承担缔约过失责任

姜 蓉

[案情]

上诉人(原审被告)：某房地产开发公司。

被上诉人(原审原告)：某购房单位。

原告(购房单位)与被告(房地产开发公司)双方于2000年7月5日签订购房意向书，约定原告购买被告拟建的商品房74套，房屋面积共计7195平方米(实际成交面积以正式合同为准)，每平方米单价为2500元，房屋交付日期为2001年第二季度。意向书第七条第一项约定"乙方(原告)待上级主管部门批准后，甲方(被告)请照图被批准后5日内根据本意向书签订正式购房合同";第三项约定"若因甲方(被告)售房价格变动影响乙方(原告)签订正式合同，甲方(被告)应按乙方(原告)购房总价的5%赔偿乙方(原告)损失"。另原告提供售房宣传资料一份，证明被告已对外销售房屋。原告诉求，被告未按意向书之约定与原告签订正式购房合同，被告之行为已构成违约，请求法院判令被告继续履行签订正式购房合同的义务或赔偿原告经济损失899625元并承担诉讼费用。

[审判]

一审法院认为，意向书约定的签约义务是合同义务，在双方已经具备签约条件的情况下，被告未按意向书之约定与原告签订正式购房合同，应承担违约责任。故判决：1、被告于判决生效后10日内与原告签订房屋买卖合同。2、若被告未按期履行上述义务，应支付原告违约金899625元。案件受理费14006元由被告负担。宣判后，被告不服提起上诉。二审法院经审查认为，意向书并不是成立的合同书，上诉人未协力促进合同成立应承担缔约过失责任。判决：1、撤销一审判决第一项;2、将一审判决第二项变更为"上诉人于本判决生效之日起10日内赔偿被上诉人损失899625元"。

[评析]

一、意向书的定性

本案争论的焦点是意向书的定性问题。当今理论界和实务界比较一致的观点认为意向书并不是正式的契约，为什么本案在处理过程中会产生意向书就是正式契约的观点呢?

笔者认为，这与契约订立需具备的要件有关。我国新合同法规定，一项契约通过要约和承诺两个阶段就契约的主要条款达成一致，则契约成立。契约成立应具备的要件：1、主体方面，具有相应的民事权利能力和民事行为能力。2、内容方面，双方就商谈的主要内容形成一致意见。3、形式方面，当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式或其他形式。采用书面形式订立的合同，自双方当事人签字或盖章时成立。

运用上述理论分析本案争议的意向书，稍有疏忽就可能得出意向书为契约的结论。原因在于：(1)签订意向书的主体具有订约相应的民事权利能力和民事行为能力，能够对条款作出明确的判断和分析。(2)意向书的条款系双方商谈一致的结果，并经双方签字、盖章予以认可。但是，上述分析忽略一个重要的问题，成立的合同既然要规制双方当事人就必须具有可操作性，而大多数的意向书只是对商谈内容的初步确认，并未形成明确的具有可操作性的内容。例如本意向书对面积的约定为拟购74套(实际面积以正式合同为准);房屋套型按乙方要求进行设计，套三110平方米左右、套二90平方米左右。"拟购"、"左右"等模糊性的语言，在成立的合同中是不允许出现的。具有可操作性表现为合同条款明确，明确的合同条款对确定当事人如何履行合同义务，是否违约及违约的救济具有决定性作用。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》同样认为：认购书只有具备商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已按约定收取购房款，才能将其认定为正式的商品房买卖合同。

所以，大多数认购意向书仅是房屋买卖的意向，并不是正式的契约。在司法实践中，经常将购房意向书与商品房预售协议书混淆，两者均表现为对未来权益的期待。但是，两者产生的法律效果却是完全不同的。商品房预售协议建立在规划、施工图纸等已经明确的情况下，未来交付的商品房与协议约定的房屋面积、价格、位置等主要方面都是一致的，而意向书却是尚未确定的，允许在以后的具体商谈过程中作出必要的修改和变更。另外，签订意向书的主体亦不完全适格，存在法律上的瑕疵。本案系商品房预售，作为出售方必须取得政府主管部门颁发的预售许可证，而该案出售方的预售资格尚在办理中。因此，若以成立的合同对待，则导致的法律效果是不具备预售资格的预售方签订的协议得到法律的保护，极易导致商品房市场管理的混乱。

通过上述分析，可以认为购房意向书只是缔约过程中的阶段性产物，并不具备正式合同应具备的法律要素。而且，意向书具有不确定性，随着缔约过程的发展随时可以发生变更。因此，购房意向书除表明双方已进入缔约商谈阶段外，再无其他法律意义。

二、缔约过失责任成立的条件

新《合同法》第42条、第43条将缔约过失责任引入我国契约理论。缔约过失责任是以当事人在缔结契约过程中的过失为基础的，这个过失不是以侵权法来衡量，而是以契约法所要求的缔结契约过程中的诚信义务来衡量。缔约过失责任与当事人之间的合同是否有效成立无关，而是以当事人之间的真实存在的交易关系为基础，并以法定的缔约过程中的诚实信用义务为前提。为什么说诚信义务是缔约过程的法定义务?原因在于：处于订约过程中的双方当事人已经脱离了原来自由人的身份，进入一种具有特定身份关系的确定地位，彼此之间有共同促进合同成立的目的。基于这种身份关系和共同的目的，双方当事人之间产生以信赖利益为基础的权利义务，表现为协力义务、保护义务、保密义务、告知义务等。而这种信赖利益并不是以合同责任为基础，只要是进入缔约过程中，缔约当事人之间便产生一个具体的而且可以产生权利义务之债的信赖关系。之所以彼此信赖，是因为双方存在双赢的利益关系，合同的顺利签订、履行直接关系双方当事人的利益。为了彼此的信赖，双方理应负担一定的义务，即诚信义务(诚实坦白、公平守信)。诚实信用义务要求尊重他人利益，以对待自己事务之注意对待他人事务，保证法律关系的当事人都能得到应得的利益。只有严格履行诚信义务，才能使相互之间产生信赖，顺利完成契约。因此，诚信是缔约阶段的法定义务，进入缔约身份的双方当事人必须履行基于诚信而产生的各项义务(前契约义务)。

缔约过失责任成立的条件：1、缔约过失责任产生于缔约阶段; 2、缔约过失责任产生于具有缔约意图的双方当事人之间;3、缔约过失责任违反的是诚信义务。本案中，既然认定意向书只是一个缔约过程，则双方当事人皆应履行协力促进合同成立的义务，尤其是作为房地产开发单位的上诉人，具有商品房开发方面的专业素质，相对于被上诉人有信息、知识方面的优势，其对于房屋在何种情况下能够达成出售的条件应该是明知的。基于缔约过程的诚实信用义务的要求，房地产开发单位应及时将有关信息与对方进行交流，以修正双方的差距，促成合同的顺利签订。正是由于房地产开发公司疏于履行上述告知义务，未及时将有关信息与对方当事人进行交流，致使签订丁根本无法实现的条款(见意向书第七条第一项)，应认定存在进行恶意磋商的嫌疑。而且在房屋具备出售条件的情况下，擅自将房屋出售第三人，致使双方当事人根本无法签订正式的购房合同。因此，房地产开发公司违背诚信义务，应承担缔约过失责任。

总之，缔约过失责任的应用使合同赔偿的时间提前到合同尚未成立之时，使基于双方订立合同的谈判准备过程而产生的信赖利益与合同的履行所产生的期望利益同样地成为合同法所保护的对象。

三、信赖利益损失的计算

受允诺人在缔约过程中基于对允诺人的信赖，信其能够遵守其允诺，而这一允诺使受允

诺人采取了使其受损的行为，因其行为所蒙受的损失应由允诺人进行补救。这种基于信赖而产生的利益损失为信赖利益损失，其唯一的补救方式即损害赔偿。我国合同法认为，对信赖利益的损害赔偿有两种手段：一种以期待利益为信赖利益损失;一种以实际损失为信赖利益损失。笔者认为，期待利益是合同成立或有效之后，合同圆满履行完毕后，当事人可以获得的利益，它是建立在合同成熟(成立或有效)基础上的利益。对期待利益赔偿可使信赖的一方当事人利益最大限度地获得满足，并对致害方实施有效的惩罚。但是，将期待利益的赔偿纳入缔约过失的损害赔偿范畴，混淆了缔约过失责任与违约责任的界限。致使出现即使合同不成立，也可得到建立在合同有效基础上的赔偿，无形助长了恶意扩大损失的行为。尽管现行法律赋予尚未成立的合同以法律的拘束力，但是，也不能因此将违约的救济计算方法作为缔约过失的救济计算方法。因此，期待利益与信赖利益是产生于合同不同阶段的不同利益，两者不能同日而语。

信赖利益是对合同或要约赋予信赖的一方当事人所固有的既存利益，因善意信赖已经受到损失的这部分利益。对这部分利益进行赔偿符合民事责任救济方式的补偿性而不是惩罚性的基本要求。当事人在缔结契约的时候，就已为自己制定了"罚则"，即在发生违约情况下的补救措施。这种"心照不宣的承诺"约束契约的双方主体，并在一方违反此种承诺时要求其承担对对方的信赖利益的损害赔偿，主要是指当事人一方为将来计划的实施白白作了准备而遭受的损失。所以，对信赖利益的赔偿，应以实际损失为基准点，最高不得超过期待利益。 本案中，关于被上诉人的信赖利益损失有二种计算方法：1、应以现房屋每平方米的市场销售价格与当事人约定的房屋价格的差价乘以房屋总面积为被上诉人的信赖利益损失。2、应以现被上诉人已经另外购得的房屋总价款与原约定的房屋总价款的差价为被上诉人的信赖利益损失。第一种计算方法明显带有对上诉人惩罚之性质，该计算方法将上诉人可得利益作为被上诉人之损失，即变相将违约之可期待利益损失作为信赖利益损失，超出当事人能够获得的合理补偿范畴。第二种计算方法符合实际损失之说，受损人基于信赖合同可以有效成立，导致错失与案外人签订有效合同之机会，导致最终以超出原价格几倍的价格签订新合同，该部分多付出的损失为信赖利益损失。

本案有一特殊之处：上诉人在签订意向书中已经对悔约行为应承担的责任进行允诺，即意向书第七条第三款的约定。为维护交易安全。保护受允诺人的利益，允诺通常情况下不允许反悔。该款的约定远远低于因合同不成立对被上诉人造成的信赖利益损失，因购房单位仅依此款主张损失，可视为对其他损失的放弃。因此，二审以意向书的约定判令损失，属公力救济对私力的尊重，应予支持。